李沐天

王府井新商圈全面扩容后的挑战

中国联合商报 夏华旺

　　王府井“第二商业集群”在建的13个项目中，7处是购物广场。随着王府井时尚购物广场、澳门中心、乐天百货、海港大厦等新商场相继开业，王府井的商业体量规模将进一步增大。为缓解未来的竞争压力，各大商场也在努力形成差异化经营优势。

　　“时尚购物广场和乐天百货选择的客户年龄段非常接近，主要针对18-25岁的青年。”太雯告诉记者，“不过，两大购物中心在产品价格、商场定位和产品来源上都有自己的特点。乐天百货主要引入韩国元时尚品牌，而王府井时尚购物中心的商品更多来自香港等地。”

　　陈晋认为：“这些即将落户王府井的商场，既有争夺客源的一面，也有竞合的一面。第二商业集群一旦形成，可以提升王府井商圈的档次，同时也将吸引更多的客户流量，这就如同‘一人独食小蛋糕，不如大家分享大蛋糕’。”

　　无论如何，王府井在短期内迅速扩建众多的商业项目，商业集群效应却需要一定时间的培育才行。可以预见王府井的百货商场竞争压力将加大，一部分经营定位不清晰，发展不好的商场甚至面临从市场退出。新东安市场的改造正是为了提升一个档次，以应对王府井的扩容。

　　另一方面，“第二商业集群”涉及的多为包括商业设施在内的综合项目，如澳门中心的主要功能为公寓、写字楼、酒店及商业等，竣工后澳门驻京办将迁入办公。

　　有业内人士指出，在王府井区域内建写字楼的方案并不可行，“以王府井乃至北京二环内部的写字楼基本都处于交通非常阻塞的境地，王府井本质上是一个传统商业区，商务环境很差，况且有实力的企业都去CBD和金融街了，中小公司负担租金水平有限。”

　　陈晋对此表示：“尽管王府井的写字楼并没有办公集群优势。但是对澳门中心本身的定位来说是不可或缺的。澳门中心是一处商务综合体，公寓、写字楼、酒店及商业等可以相互提供消费。”

　　而在王府井商圈之外的大背景是，07、08年北京商业地产项目呈现过量释放的迹象，有人担忧这将影响到王府井的新项目的商铺入驻率。

　　“从总量上看商业地产供大于求，但需求的结构很不平衡，不同的项目吸引的客户圈子不同，互相之间并不形成绝对的冲突，”陈晋分析认为，“王府井的地段顶级，目标客户也相对高，类似时尚广场的商业建筑大多是标杆性的项目，不能简单放到整个城市环境中考量。”